La responsabilité du vendeur selon le Code civil du Québec
Vendre une propriété ne se limite pas à trouver un acheteur et à signer un contrat. La loi québécoise impose au vendeur des obligations précises, et les manquements à ces obligations peuvent avoir des conséquences longtemps après la transaction.
La garantie légale de qualité
En vertu du Code civil du Québec, le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien vendu est exempt de vices cachés qui le rendraient impropre à l'usage auquel on le destine, ou qui diminueraient tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas offert un prix aussi élevé, s'il les avait connus. Cette garantie ne s'applique toutefois pas à un vice apparent — c'est-à-dire un vice qu'un acheteur prudent et diligent pouvait constater sans l'aide d'un expert — ni à un vice déjà connu de l'acheteur.
L'obligation de bonne foi et de divulgation
Vous devez déclarer, au meilleur de votre connaissance, tous les facteurs qui pourraient affecter défavorablement votre immeuble : un dégât d'eau passé, une infestation comme les fourmis charpentières, un problème de fondation, une non-conformité municipale connue. Cette obligation existe même si vous vendez sans l'intermédiaire d'un courtier — la loi ne fait pas de distinction à cet égard.
Un vice apparent peut devenir « juridiquement caché »
Un point souvent méconnu : si vous rassurez un acheteur au sujet d'un élément qui, autrement, aurait été apparent, et que cette rassurance l'amène à ne pas pousser ses propres vérifications, ce vice pourrait être considéré comme « juridiquement caché » par un tribunal, même s'il était visible. Autrement dit, minimiser ou fausser un renseignement, même verbalement, peut engager votre responsabilité au même titre qu'une omission écrite.
Ce que vous dites sur le perron compte. Écrivez-le plutôt.
Vendre « sans garantie légale » : une protection limitée
Certains vendeurs choisissent de vendre leur immeuble sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l'acheteur, ce qui transfère à ce dernier une partie du risque associé à l'état de la propriété. Cependant, cette clause ne vous protège pas si vous avez délibérément caché un vice que vous connaissiez : la fraude ou la mauvaise foi ne peuvent jamais être exclues par contrat, peu importe les clauses inscrites à l'acte de vente.
À savoir aussi : cette clause a un coût du côté du prix. Un acheteur qui accepte d'acheter sans garantie légale intègre ce risque dans son offre, et son prêteur peut se montrer plus prudent. Ce n'est pas une case à cocher gratuite.
Les conséquences d'une divulgation incomplète
Si un acheteur découvre après la vente un problème que vous connaissiez et n'aviez pas déclaré, il peut entreprendre un recours en vices cachés. Ces recours peuvent mener à une diminution du prix de vente, voire à l'annulation de la transaction, en plus des dommages et intérêts. Une divulgation complète et documentée dès le départ est ce qui se plaide le mieux.
Comment vous protéger adéquatement
- Déclarez tout, même ce qui vous semble mineur ou déjà réglé — précisez les réparations effectuées et joignez les factures
- Si vous ignorez la réponse à une question, indiquez-le clairement plutôt que de deviner ou de répondre par la négative
- Faites affaire avec un courtier immobilier, dont le devoir de conseil et de vérification vous aide à remplir correctement vos obligations légales
- Conservez tous les documents et communications pertinents relatifs à l'état de votre immeuble
Une limite qu'il faut dire franchement. Ce guide décrit des règles générales et n'est pas un avis juridique. Le droit des vices cachés se joue sur les faits : ce que vous saviez, quand vous l'avez su, ce que vous avez dit, ce que l'acheteur pouvait voir. Deux dossiers qui se ressemblent peuvent se terminer autrement. Un courtier a un devoir de conseil et de vérification ; il n'a pas le droit de vous donner un avis juridique, et André ne le fera pas. Si vous êtes déjà en litige, ou si vous hésitez à déclarer quelque chose, la personne à appeler est un avocat — avant de signer, pas après.
Une question précise sur votre propriété ?
Un article répond à la moyenne des cas. L'estimation répond au vôtre. Elle est préparée par André Schinck, courtier immobilier résidentiel et commercial, elle est gratuite, et c'est une opinion de courtier — pas une évaluation agréée.