Les Déclarations du vendeur : un formulaire aux conséquences durables

Qu'est-ce que la Déclaration du vendeur ?

Élaboré par l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), ce formulaire obligatoire doit être rempli lors de la vente, par une personne physique, d'un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements. Il constitue en quelque sorte le curriculum vitae de votre propriété : année de construction, historique des rénovations, sinistres, problèmes connus, équipements inclus.

Précision utile : l'OACIQ publie deux formulaires distincts. L'un vise l'immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements en excluant la copropriété divise ; l'autre est réservé à la copropriété divise, parce que les questions à poser n'y sont pas les mêmes — état du syndicat, fonds de prévoyance, parties communes. Votre courtier vous remet celui qui correspond à votre immeuble.

Une protection pour vous, pas seulement pour l'acheteur

Contrairement à ce que plusieurs vendeurs pensent, ce formulaire ne sert pas qu'à l'acheteur. En documentant clairement ce que vous savez de votre immeuble, vous réduisez le risque d'un recours en vices cachés après la vente — sans l'éliminer : un vice que vous ignoriez de bonne foi reste couvert par la garantie légale. Un acheteur ne peut généralement pas invoquer un vice qui lui avait été correctement divulgué dans ce formulaire.

Sa portée dans le temps

Ce document ne disparaît pas une fois la vente conclue. Les tribunaux québécois s'y réfèrent, parfois plusieurs années après la transaction, lors de litiges en vices cachés. Les déclarations que vous y faites — et celles que vous omettez d'y faire — peuvent avoir un impact direct sur l'issue d'une poursuite intentée bien après votre départ de la propriété. C'est pourquoi ce formulaire n'est pas une formalité administrative. Ce que vous y écrivez sera lu par un juge, ou ne le sera jamais — et vous ne savez pas lequel des deux au moment de signer.

Vous signez un document qui vous survivra dans le dossier.

Ce formulaire ne remplace pas une inspection

Il est important de comprendre que la Déclaration du vendeur se limite à ce que vous connaissez ou pouvez raisonnablement connaître de votre immeuble. Elle ne remplace pas une inspection professionnelle, qui pourra déceler des problèmes structurels ou techniques invisibles à l'œil d'un propriétaire non spécialisé. Les deux documents sont complémentaires : l'un reflète votre connaissance, l'autre l'évaluation d'un expert.

Que faire si un problème est découvert après la signature du formulaire

Si un vice ou une irrégularité est porté à votre connaissance après avoir rempli le formulaire DV, mais avant la signature de l'acte de vente, vous avez l'obligation d'en aviser l'acheteur par écrit, généralement au moyen d'un formulaire de modification. Ne pas le faire pourrait constituer une omission grave aux yeux d'un tribunal, peu importe le moment où vous avez pris connaissance du problème.

Recommandations pratiques

• Prenez le temps nécessaire pour remplir ce formulaire — ne le voyez jamais comme une simple formalité à signer rapidement
• Joignez systématiquement les factures et documents disponibles pour appuyer vos déclarations
• En cas de doute sur une question, indiquez-le clairement plutôt que de répondre au hasard
• Conservez une copie de ce formulaire et de tous ses documents connexes bien après la vente