L'inspecteur en bâtiment et le rapport défavorable
L'inspection préachat est une condition courante des promesses d'achat au Québec. Voici comment elle fonctionne, et ce qui se passe lorsque le rapport n'est pas favorable.
Qui choisit l'inspecteur ?
C'est généralement l'acheteur qui retient les services d'un inspecteur en bâtiment, souvent inscrit comme condition à sa promesse d'achat. Le choix de l'inspecteur revient entièrement à l'acheteur : en tant que vendeur, vous n'avez pas votre mot à dire sur qui sera mandaté, ni sur la portée exacte de l'inspection demandée, bien que vous puissiez généralement être présent ou vous faire représenter par votre courtier durant la visite.
Le rôle de l'inspecteur
L'inspecteur examine l'état général du bâtiment : structure, toiture, fondations, systèmes électrique et de plomberie, chauffage, présence d'humidité ou de moisissures, et autres éléments visibles sans démolition. Il ne s'agit pas d'une expertise exhaustive de chaque composant, mais d'un examen visuel professionnel qui vise à identifier les problèmes majeurs et les indices de problèmes potentiels nécessitant une expertise plus approfondie.
Que se passe-t-il si le rapport est défavorable ?
Si l'inspection révèle des problèmes significatifs, plusieurs scénarios sont possibles selon les conditions prévues à la promesse d'achat :
- L'acheteur peut se retirer de la transaction, si l'inspection était une condition suspensive et que le délai prévu pour l'exercer est respecté
- L'acheteur peut demander une réduction du prix de vente pour compenser les réparations à prévoir
- L'acheteur peut demander que certains travaux soient effectués par le vendeur avant la signature de l'acte de vente
- Les parties peuvent convenir d'un compromis, comme un montant retenu en fidéicommis chez le notaire pour couvrir les travaux à venir
Vos obligations si l'acheteur se retire
Si l'acheteur se prévaut de son droit de retrait à la suite d'un rapport défavorable, la transaction est généralement annulée sans pénalité pour lui, si les termes de la condition d'inspection le permettaient. Cependant, un point crucial : le rapport d'inspection révèle souvent des informations que vous ignoriez peut-être vous-même. Cette information devient alors une connaissance que vous devez considérer pour vos transactions futures.
Si un problème sérieux est découvert — infiltration, moisissure, non-conformité électrique —, vous avez l'obligation de le divulguer aux acheteurs subséquents, que ce soit dans une nouvelle Déclaration du vendeur ou directement, même si la première transaction est tombée à l'eau.
Un rapport défavorable ne s'oublie pas. Il s'ajoute à votre dossier.
Comment bien vous préparer
- Envisagez de faire réaliser une pré-inspection avant même la mise en marché, pour identifier et corriger les problèmes potentiels à l'avance
- Conservez tous les rapports d'inspection reçus, même ceux liés à des transactions qui ne se sont pas concrétisées
- Discutez avec votre courtier de la meilleure façon de présenter un problème connu à de futurs acheteurs, pour éviter que la transaction ne s'effondre à répétition
- Soyez transparent : un problème connu, documenté et annoncé d'avance se négocie ; le même problème découvert en cours d'inspection se renégocie, ou fait tomber la promesse
Le revers de la pré-inspection, qu'on vous dit rarement. Faire inspecter votre propriété avant de l'afficher vous donne l'initiative — mais tout ce que le rapport révèle devient une connaissance que vous devez désormais déclarer. On ne peut pas commander une pré-inspection, en lire les mauvaises nouvelles et la ranger dans un tiroir. C'est un choix à faire les yeux ouverts, et il se discute avant de commander l'inspection, pas après. Un courtier peut vous référer des inspecteurs ; il ne peut ni interpréter un rapport à la place d'un expert, ni vous conseiller de taire quoi que ce soit.
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