Les frais de la vente : ce qu'il faut prévoir avant de signer
Vendre un immeuble implique plusieurs frais qui viennent réduire le montant net que vous recevrez à la signature. Les connaître à l'avance change le montant que vous croyez recevoir.
Vérifiez d'abord les conditions de votre hypothèque actuelle
Avant même de fixer votre prix de vente, prenez le temps de relire votre contrat hypothécaire. Est-il à taux fixe fermé, à taux variable, ou s'agit-il d'un prêt ouvert ? Cette distinction change tout au moment du remboursement anticipé :
- Prêt hypothécaire fermé à taux fixe : généralement, une pénalité de remboursement anticipé s'applique, souvent calculée selon la formule la plus élevée entre trois mois d'intérêt ou l'écart de taux (« interest rate differential »)
- Prêt hypothécaire fermé à taux variable : la pénalité est souvent limitée à trois mois d'intérêt, généralement plus avantageuse
- Prêt hypothécaire ouvert : remboursable en tout temps sans pénalité, mais assorti d'un taux d'intérêt généralement plus élevé
Communiquez avec votre institution financière ou votre courtier hypothécaire pour obtenir une estimation précise de la pénalité applicable à votre situation avant de mettre votre immeuble en marché. Sans ce chiffre, vous risquez d'accepter une offre qui, une fois la pénalité déduite, ne répond plus à vos attentes financières.
C'est le calcul que le plus grand nombre de vendeurs oublient de faire.
La quittance hypothécaire
À la vente, votre notaire doit obtenir une quittance de votre créancier hypothécaire, c'est-à-dire une confirmation officielle que votre prêt est remboursé et que l'hypothèque grevant l'immeuble est levée. Des frais administratifs sont généralement exigés par l'institution financière pour la préparation de ce document.
Les frais de notaire et les ajustements
Le notaire chargé de la transaction facture des honoraires pour la préparation de l'acte de vente, la vérification des titres et les formalités de radiation de l'hypothèque. À cela s'ajoutent les ajustements : les taxes municipales et scolaires, ainsi que certaines charges — comme les frais de copropriété, s'il y a lieu — sont réparties entre le vendeur et l'acheteur au prorata du nombre de jours de possession dans l'année, en fonction de la date de la transaction.
La rétribution du courtier immobilier
La rétribution du courtier, convenue à la signature du contrat de courtage, est généralement payée par le notaire directement à même les sommes reçues de l'acheteur au moment de la signature, le solde net vous étant ensuite versé. Elle n'est pas fixée par la loi : elle se négocie, et elle s'inscrit au contrat.
D'autres frais à prévoir
- Les frais de préparation d'un nouveau certificat de localisation, si nécessaire
- Le solde d'un compte de taxes municipales ou scolaires, s'il y a lieu
- Les frais associés à toute mainlevée d'une hypothèque légale ou d'un privilège inscrit contre l'immeuble
- Vos propres frais de déménagement, dont certains pourraient être admissibles à une déduction fiscale
Faire ce calcul avant d'afficher, plutôt qu'après avoir accepté une promesse d'achat, vous dit ce qu'une offre donnée laisse réellement dans vos poches.
Ce que nous ne pouvons pas chiffrer pour vous. Aucun courtier ne peut calculer la pénalité de votre prêteur — la formule varie d'une institution à l'autre et dépend de votre contrat. Aucun courtier ne peut non plus vous dire ce que votre notaire facturera, ni si un gain en capital est imposable dans votre cas : une résidence principale, un chalet et un plex détenu depuis vingt ans ne se traitent pas pareil. Ces trois chiffres viennent respectivement de votre institution financière, de votre notaire et de votre comptable. Nous pouvons vous aider à monter le tableau ; les nombres, eux, viennent d'eux.
Une question précise sur votre propriété ?
Un article répond à la moyenne des cas. L'estimation répond au vôtre. Elle est préparée par André Schinck, courtier immobilier résidentiel et commercial, elle est gratuite, et c'est une opinion de courtier — pas une évaluation agréée.