Vous vendez pour acheter ensuite ? Comprendre le Contrat de courtage achat
Si vous vendez votre immeuble, il y a de bonnes chances que vous prévoyiez aussi acquérir une nouvelle propriété. Depuis juin 2022, un document est devenu incontournable pour être véritablement représenté dans cette démarche : le Contrat de courtage exclusif — Achat, ou CCA.
Pourquoi ce contrat est maintenant nécessaire
Depuis l'entrée en vigueur des modifications à la Loi sur le courtage immobilier, le 10 juin 2022, la double représentation par un même courtier — représenter à la fois le vendeur et l'acheteur dans une même transaction — n'est plus permise. Les ententes verbales ne sont plus valides non plus. Pour être véritablement représenté et défendu comme acheteur, vous devez donc signer un contrat de courtage écrit avec un courtier, exactement comme un vendeur le fait pour la vente de sa propriété.
Sans ce contrat, vous êtes considéré comme une partie non représentée. Le courtier du vendeur vous doit alors un traitement équitable — information exacte, aucune manœuvre trompeuse — mais il ne vous conseille pas et ne défend pas vos intérêts. Les deux notions se ressemblent de loin. Elles n'ont rien à voir.
Ce que le CCA change concrètement
Sans CCA, un courtier peut uniquement consigner vos critères de recherche dans une offre d'achat, sans pouvoir vous conseiller stratégiquement sur la négociation, sur l'ajustement de vos critères, ou sur la structure de votre offre pour vous avantager. Avec un CCA, la relation change de nature : le courtier devient votre représentant, avec l'obligation légale et déontologique de défendre vos intérêts en priorité, y compris dans une situation d'offres multiples.
L'accès aux estimations comparatives de marché
Avec un CCA, votre courtier prépare pour vous une analyse comparative de marché : il sélectionne des propriétés similaires selon des critères précis — type d'immeuble, localisation, superficie, âge — et vous présente son opinion sur le prix. C'est une opinion de courtier, pas une évaluation agréée. Sans ce contrat, cet outil n'est généralement pas accessible, parce que produire une estimation pour vous suppose qu'on vous représente.
La confidentialité de vos informations
Le CCA établit également une obligation de confidentialité stricte : votre budget maximal, vos critères prioritaires et vos contraintes personnelles ne peuvent être divulgués au vendeur ni à son courtier. Cette protection est particulièrement importante en contexte de négociation, où révéler votre limite de budget vous désavantage clairement.
Et la question de la rémunération ?
La rétribution de votre courtier acheteur est négociée directement avec lui lors de la signature du CCA — elle n'est pas fixée par la loi. Dans plusieurs cas, si le vendeur de la propriété que vous achetez est lui-même représenté par un courtier qui prévoit un partage de rétribution, vous pourriez n'avoir rien à débourser directement, cette portion étant versée par le courtier du vendeur. Si un écart existe, il peut généralement être financé et intégré à votre prêt hypothécaire, le notaire s'occupant de la répartition des sommes à la signature.
Lisez cette clause avant de signer. C'est celle qui coûte cher quand on la survole.
Ce que le CCA vous engage à faire, pas seulement ce qu'il vous donne. C'est un contrat exclusif : pendant sa durée, vous vous engagez envers un courtier, et acheter par un autre canal peut vous rendre redevable de la rétribution malgré tout. Sa durée, son territoire et ses conditions de résiliation se négocient — mais une fois signés, ils vous lient. Ne signez pas un CCA « pour voir ». Lisez-en la durée et la clause de rétribution, et posez vos questions avant, pas après.
Une question précise sur votre propriété ?
Un article répond à la moyenne des cas. L'estimation répond au vôtre. Elle est préparée par André Schinck, courtier immobilier résidentiel et commercial, elle est gratuite, et c'est une opinion de courtier — pas une évaluation agréée.