Le « faux actif » : ce que l'idée a de juste, et ce qu'elle escamote
La formule circule assez pour qu'un vendeur nous la cite au téléphone. Elle mérite mieux qu'une adhésion et mieux qu'un rejet : elle mérite qu'on dise d'où elle vient et ce qu'elle laisse dehors.
André Schinck, courtier immobilier résidentiel et commercial
D'où vient l'idée
Elle vient de Rich Dad Poor Dad, de Robert Kiyosaki, paru en 1997. Sa définition tient en une ligne : un actif met de l'argent dans vos poches, un passif en sort. Et sa conclusion la plus reprise en découle directement — la maison que vous habitez ne met rien dans vos poches, donc ce n'est pas un actif.
C'est la thèse d'un auteur. Ce n'est pas une norme comptable, et ce n'est pas une définition reconnue par une autorité fiscale ou réglementaire. Le dire n'est pas un détail : la phrase circule souvent comme si elle avait le statut d'une règle.
Ce que l'idée a de juste, et c'est beaucoup
Elle force à regarder la colonne qu'on ne regarde pas : le flux mensuel. La valeur d'une propriété est un chiffre qu'on lit une fois par année dans un avis d'évaluation municipale. Ce qu'elle coûte, on le paie douze fois.
Faites l'exercice. Additionnez le versement hypothécaire, les taxes municipales et scolaires, l'assurance habitation, le chauffage et une provision d'entretien. Divisez par douze. Ce nombre-là ne change pas parce que la propriété a pris de la valeur.
Une propriété qui vaut plus chaque année et qui vous étrangle chaque mois ne vous a pas enrichi. Elle a rendu votre bilan plus beau et votre vie plus serrée. Sur ce point précis, Kiyosaki a raison, et beaucoup de propriétaires découvrent le calcul trop tard.
Ce que l'idée escamote
Trois choses, et elles ne sont pas mineures.
Le remboursement du capital. Chaque versement hypothécaire se divise en intérêt et en capital. L'intérêt part chez le prêteur ; le capital réduit votre dette. Ce n'est pas du rendement, c'est de l'épargne — imposée par le contrat, faite tous les mois, sans décision à prendre. Une définition qui ne regarde que la trésorerie du mois ne voit pas cette moitié-là.
La fiscalité. Au Canada, le gain réalisé sur une résidence principale peut être exempté d'impôt, aux conditions que l'Agence du revenu du Canada expose dans le folio S1-F3-C2 et avec la déclaration du formulaire T2091(IND). Aucun immeuble locatif n'a cet avantage sur sa portion louée. Un « vrai actif » selon la définition de Kiyosaki est donc, ici, plus lourdement imposé à la revente que le « faux ».
Le fait d'habiter quelque part. Un propriétaire qui vend pour aller louer n'a pas supprimé une dépense : il l'a remplacée par un loyer, qu'aucun versement ne fait diminuer.
La version de la phrase qui tient debout
Une propriété qu'on ne peut pas se permettre est un passif, quelle que soit sa valeur au rôle d'évaluation. Une propriété qu'on peut se permettre est un logement qui rembourse une dette pendant qu'on y vit.
La différence entre les deux n'est pas une catégorie comptable. C'est un ratio, et il se calcule.
Là où la formule devient nuisible, c'est quand elle sert de raison de vendre. « Ma maison est un faux actif » ne décrit pas votre situation. C'est un slogan appliqué à un dossier qu'il n'a pas lu.
Ce que nous n'avons pas le droit de vous dire. Un courtier immobilier ne peut pas vous conseiller de vendre ou de garder pour des motifs financiers ou fiscaux : ce n'est ni son permis, ni sa compétence. La comparaison entre garder, vendre pour louer et vendre pour racheter relève d'un planificateur financier, et l'incidence fiscale d'un fiscaliste ou d'un comptable. Ce que nous pouvons faire tient en une phrase : vous dire ce que votre propriété vaut sur le marché d'aujourd'hui, pour que la décision se prenne sur un chiffre plutôt que sur une impression. Cette estimation est préparée par André Schinck, courtier immobilier résidentiel et commercial ; c'est une opinion de courtier, pas une évaluation agréée.
Sources : Robert Kiyosaki, Rich Dad Poor Dad, 1997 · Agence du revenu du Canada, folio de l'impôt sur le revenu S1-F3-C2 (Résidence principale) et formulaire T2091(IND).
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